서울 새 아파트 > 노후 아파트 매매가 역전, 재건축규제 효과

새 아파트-노후 아파트 매매가 격차 줄어든 가운데, 서울 올해 역전
"분양가상한제 대상 일부분, 새 아파트 가격안정 한정적"

전국의 입주한 지 30년이 지난 노후 아파트와 입주 5년 이하의 신축 아파트의 매매가 차이가 큰 변동없이 비슷한 수준을 유지하고 있는 가운데, 서울이 올해 처음으로 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래가 이루어진 것으로 나타났다.

9일 (주)직방에 따르면 노후 아파트와 신축 아파트의 거래가격을 비교한 결과, 3.3㎡당 신규 아파트 대비 노후 아파트의 매매거래가격이 올해 서울 0.92배로 조사됐다. 지난해 1.06배에 비해 노후 아파트와 신규 아파트의 거래가격 차이는 더 커졌다. (1이상의 경우, 노후 아파트 매매거래가격>신규 아파트 매매거래가격, 1이하의 경우 노후 아파트매매거래가격<신규 아파트매매거래가격)

전국 평균으로는 노후 아파트가 신규 아파트에 비해 3.3㎡당 매매 거래가격이 1.10배 높게 거래됐다. 지방은 2018년 0.71배에서 0.72배로 차이가 줄었다. 수도권은 빠르게 줄어들던 노후 아파트와 신축 아파트의 매매 거래가격 차이가 2017년부터는 완만한 모습을 보이고 있다. 지방은 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 거래가격에 거래가 이루어졌으나 그 차이는 점차 줄어드는 양상이다.

수도권과 같이 노후 아파트의 가치가 높아지고 있다. 노후 아파트의 가치 상승은 재건축을 통한 투자수익 확보 기대심리가 반영된 것으로 풀이된다.

이런 가운데, 서울은 올해 처음으로 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래됐다. 서울은 3.3㎡당 신규 아파트 대비 노후 아파트의 매매거래가격은 0.92배로 조사됐다. 소폭이지만 노후 아파트와 신축 아파트의 차이는 2018년에 비해 더 커졌다.

서울의 주요 권역별로 신규 아파트 대비 노후 아파트 3.3㎡당 매매거래가격을 비교한 결과 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)는 2019년 1.01배까지 격차가 줄어들었다. 2015년~2018년 1.23배~1.26배를 유지한 것과 달리 빠르게 노후 아파트와 신규 아파트의 가격 격차가 줄어들었다. 최근에 부각되고 있는 마용성(마포구, 용산구, 성동구)는 0.89배로 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래가 이루어졌다.

강남3구와 마용성 지역 이외의 서울은 2018년까지 노후 아파트가 신규 아파트에 비해 거래가격이 높았으나 2017년부터 가격 역전현상이 발생해 2019년 0.86배로 격차가 더 커지고 있다. 분양가가 상승하고, 신규 아파트에 대한 수요자 선호도가 높아지고 있는 것이 가격 역전 현상과 함께 차이가 더 커지게 하는 원인이 되고 있다.

시도별 신규 아파트 대비 노후 아파트 3.3㎡당 매매거래가격이 2019년 서울이 0.92를 기록하면서 제주를 제외하고는 모든 지역에서 노후 아파트 보다 신규 아파트가 높은 가격에 거래가 이루어지고 있다. 경기도는 노후 아파트 3.3㎡당 매매거래가격이 지난해 0.87배에서 올해 0.79배다. 인천은 비슷한 가격 차이가 유지되는 모습을 보이면서 올해 0.56배로 나타났다.

부산 0.79, 대구 0.77, 울산 0.77배로 노후 아파트의 가치가 상대적으로 높아지는 추세가 이어지면서 신규 아파트 대비 노후 아파트 3.3㎡당 매매거래가격이 2019년 가장 높게 나타났다. 이들 지역과 전남 제주를 제외하고는 모두 노후 아파트의 거래가격은 신규 아파트에 비해 상대적으로 낮아지는 추세가 2019년 나타났다. 서울과 달리 지방은 노후 아파트 재건축 투자에 대한 기대 수익이나 매력도가 떨어지는 것이 신규 아파트가 상대적으로 높은 가격에 거래되는 원인으로 판단된다.

서울의 경우 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 거래가격 상승폭이 더 커지면서 이들 간의 가격 격차가 줄어들고 2019년 들어서는 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 더 높은 거래가격을 기록했다. 이러한 현상은 정부의 재건축 아파트에 대한 정책 규제가 효과를 본 것으로 판단된다. 재건축아파트의 수익성을 제한해 유입수요를 줄이고 가격을 안정시키는 효과를 가져왔다.

최성헌 직방 매니져는 “신규 아파트는 상대적으로 거래가격의 상승폭이 커지는 모습이다. 기존 강남3구를 중심으로 형성되던 고가 아파트 거래시장이 마포구, 용산구, 성동구 등의 다른 지역으로 확산되면서 신규 아파트의 거래가격이 높아지고 있는 것으로 판단된다”며 “고가 아파트 시장의 확대와 함께 높아지고 있는 분양가로 인해 입주시점에서 높아진 분양가에 맞춰서 거래가격이 형성되는 것도 신규 아파트의 가격 상승의 원인이 되고 있다”고 분석했다.

최 매니저는 “다만 실제 분양가상한제가 적용되는 아파트 단지는 2020년 4월 이후에나 나오고 적용대상 지역도 일부분에 그치고 있어 분양가 안정을 통한 신축 아파트 가격 안정을 단기간에 기대하기는 쉽지 않아 보인다”며 “또한 분양 이후 2~3년이 지나 형성되는 매매가격의 시간적 차이와 전매제한으로 거래가능 시점에서 체감되는 신규 아파트의 가격 상승이 더 크게 나타나는 부분도 영향을 미친다”고 설명했다.