8월 서울 아파트 전세 평균 실거래가 4억 초반대

재건축 조합원 의무 거주기간·양도세 비과세 강화 등 영향 두달 연속 하락
직방 "전세매물 부족으로 일시적인 가격하락… 전세가 상승요인 더 클 듯"

서울지역 아파트 8월 평균 전세 실거래가격이 전월대비 3806만원 하락해 4억1936만원으로 조사됐다.

21일 직방이 국토교통부 전세 실거래가 데이터를 통해 서울 전세시장을 분석한 결과에 따르면 지난 6월 평균 4억8282만원으로 역대 최고가격으로 거래된 이후, 7~8월 하락세를 보이고 있다. 7월에는 평균 4억5742만원으로 전월 대비 2540만원 떨어졌고 8월에는 평균 4억1936만원(전월대비 3806만원 하락)으로 낙폭이 커졌다

9월 들어 평균 4억3301만원으로 소폭 상승(전월대비 1365만원 상승)했으나 올해 월별 평균가격과 비교했을 때 여전히 낮은 가격대다.

이는 재건축 조합원 의무 거주기간이나 양도세 비과세 적용 조건에 거주요건이 추가되면서 집주인이 직접 거주하려는 움직임이 일부 반영되면서 나타난 결과로 풀이된다.

권역별로는 한강이남이 서울 전체 평균가격 추이와 유사한 흐름을 보였으며, 한강이북은 9월에도 소폭 하락했다. 한강이남은 6월 평균 5억4464만원이었으나 8월 들어 평균 4억5612만원으로 큰 폭으로 하락했다. 9월 평균가격은 4억 9191만원으로 8월보다 소폭 상승했지만 5억원을 밑도는 수준이다. 한강이북 역시 6월에 가장 높은 가격(4억465만원)으로 거래됐으나 7~9월 연속 하향세를 그리고 있다. 한강이남이나 한강이북 모두 올해 6월 평균 거래가격이 2011년 전세 실거래가 발표 이후 최고가격을 기록했다.

특히 서초구는 최근 고점인 7월 평균 8억4006만원에서 8월에는 평균 6억9903만원으로 크게 떨어졌다. 현재(15일)까지 집계된 평균가격은 7억대(평균 7억4009만원)로 반등했지만 9월 거래가 계속되고 있어 좀더 지켜볼 필요가 있다. 강남구와 송파구 역시 최근 고점인 6월에 비해 큰 폭의 하락세를 보였으나 이후 서초구와 비슷했다. 서초구 6~7월 거래가 많았던 단지를 살펴보면 주로 7억원 이상의 고가 아파트가 20건 안팎으로 이뤄진 반면, 8월에는 총 거래량도 줄었지만 장기전세 아파트인 양재리본타워2단지 등 3억원대 아파트 거래가 증가하며 평균 거래가격이 하락했다. 강남구는 은마, 도곡렉슬 등 고가아파트가 6,7월에 거래가 많았으나 8월에는 해당 아파트의 거래가 크게 줄어들었고 송파구 역시 아파트 거래량이 절반 이하로 줄어들며 평균 가격이 하락했다.

또 주택임대차보호법 시행 후 서울 전세 거래량도 감소했다. 6월에 1만1184건 거래됐으나 7월에는 1만144건, 8월 6271건으로 감소폭이 계속 커지고 있다. 8월은 특히 전년 거래량에 비해 40.16%나 감소(4209건) 했다. 전세계약이 2년임을 고려했을 때 2018년과 비교해도 39.6% 감소한 수치다.

한아름 매니저는 “지난 7월말 임대차법 개정 이후 전세 물량이 많지 않아 거래가격이 오를 것으로 예상했으나, 평균 실거래가격은 오히려 하락세를 나타냈다”며 “이는 재건축 조합원 의무 거주기간이나 양도세 비과세 적용 조건에 거주요건이 추가되면서 집주인이 직접 거주하려는 움직임이 일부 반영되면서 나타난 결과”라고 설명했다. 그러면서 “임대차법 개정으로 인해 전세 재계약 건수가 증가하며 출회될 전세 매물량이 감소할 것”이라며 “한편, 아파트 청약을 위해 무주택자로 머무르는 수요도 당분간 지속될 것으로 예상되고 있어 수급 불균형 심화로 인해 실거래가격 상승세가 나타날 수 있다”고 전망했다.