[장용동 칼럼] ‘부동산 정치이념화’ 중단…바른 시장기능 살려야

지난 35년 동안 건설부동산 분야를 취재하면서 경험적으로 느낀 주택시장 관련 교훈(?)은 과격한 정책은 반드시 그 둑이 무너지고 인기에 영합한 정치적 결단 역시 시장 불안을 초래한다는 것이다. 주택시장이 냉탕과 온탕을 반복하는 이유도 여기에 있다. 1988년 서울올림픽을 성공적으로 치른 노태우 정부는 자고나면 1000만원씩 오르는 주택시장을 안정시키기 위해 이듬해 4월 분당 등 수도권 1기 신도시 건설과 함께 200만가구 주택건설계획을 발표하고 군대식 건설에 들어갔다. 하지만 몰아붙이기식 아파트 건설은 결국 물가 폭등 등 심각한 경제후유증을 낳았다. 때문에 뒤 이은 김영삼 정부는 극심한 신도시 혐오증을 겪었고 손바닥만 한 소규모 택지만을 개발해 집을 짓다보니 수도권 난개발을 초래, 오늘날 용인을 비롯해 남양주, 파주 등지의 교통난을 초래한 원흉된 것은 주지의 사실이다.

1999년 외환위기 극복이 현안이던 김대중 정부는 부동산 규제를 전면적으로 푼 무장해제를 단행했다. 양도세 등 세제는 물론 청약 자격, 대출 규제까지 완화하고 심지어 분양권 전매까지도 허용하는 극단적 부동산 규제완화에 나선 것이다. 이는 2000년대 들어 집값 폭등의 도화선이 됐고 여기에 노무현 정부의 과도한 규제가 덧입혀지면서 재차 부동산 가격 2차 폭등을 가져온 바 있다. 단기 승부수(?)를 노리는 정치 이념화된 과격한 부동산 정책이 큰 화를 부르고 결국 시장 불안을 재차 가져온 대표적 사례들이다.

정부의 주택정책의 기본 목표는 서민주거안정 최우선이다. 능력이 모자라는 국민이 거주할 수 있는 최소한의 주거를 보장하는데 있다. 여기에 정치이념이 끼어들면 부자와 가난한 자로 나눠지고 선과 악으로 편이 갈리며 정책이 꼬이기 마련이다. 문재인 정부는 다주택소유자를 부동산 시장 최대의 적으로 몰았던 것이 잘못이다. 자유시장 경제와 민간 주도의 부동산 시장 기능을 휘어잡겠다는 발상부터 오산이다. 더구나 매매가 폭등, 전월세대란 상황을 초래하고도 중산층 주거까지 정부가 책임진다는 말을 무책임하게 내뱉고 있다.

주택보급률 100%를 너무 과신한 탓일까. 집값이 오르고 공급난이 심각한 것은 다주택자들의 투기적 행태 때문이며 이를 응징하는 게 맞는 논리인지를 재고하는 게 우선이다. 매매가 급등에 이어 전·월세 대란까지 옮겨붙은 상황을 제대로 이해하지 못하고 중산층까지 공공임대 확대 공급 운운 등 임기응변식으로 대응하고 있는 것이 한심할 뿐이다. 시장은 기존 정부정책의 학습효과를 통해 이미 그것이 공수표라는 사실을 잘 알고 있는데 청와대만 철모르는 것 같다.

주택보급률 100%는 단지 가구 수와 주택 수의 비교일 뿐 국민이 살고 싶어 하는 집이 충분한가를 따지는 것과는 전혀 무관하다. 40~50년 된 연립주택이나 녹물 나오는 아파트, 윗층에서 코고는 소리까지 들리는 아파트, 코딱지만한 주택에서 벗어나 제대로 지어진 주택에서 살겠다는 수요가 넘치는 게 현실이다. 건립한지 30년 이상된 주택이 50%에 육박하고 청약예금 가입자가 2600만명에 달하는게 이를 뒷받침한다. 정부가 취약계층의 공공임대주택을 확대공급하는 것은 당연하다. 공공임대주택을 2025년까지 240만가구(현재 160만가구)로 확대해서 25%가 거주할수 있도록 하겠다는 계획 역시 공수표가 될 공산이 크지만 일단 긍정적이다.

문제는 그것의 3배에 육박하는 720만가구는 여전히 민간임대주택에 살아야 하는데 그 주택은 어찌할지 되묻고 싶다. 정부는 서민주거안정에 정책을 집중하고 나머지의 경우 민간의 시장기능을 되살리는게 옳다. 민간이 분양이든, 임대든, 재건축이든, 재개발이든 자발적으로 공급을 확대할 수 있도록 하고 합리적으로 다주택 수요 규제를 풀어 바른 자유시장 기능을 살려야 한다. 소규모 도시재생도 커뮤니티 복원차원에서 긍정적이나 대규모 공급이 여전히 필요하다. 그것이 주거 사다리를 복원하고 현재의 주택시장 혼란을 막을 수 있는 유일한 대안이다. 참을성을 갖고 수요가 있는 곳에 민간 공급이 활발하게 공급될 수 있도록 규제를 터주는 것이 맞다.