[장용동 칼럼] 세금 폭탄이후의 집값, 어디로

정부와 여당이 전 방위적 부동산 세금폭탄을 선언하고 나섰다. 22번에 걸친 수요규제 위주의 강공 대책에도 집값이 잡히지 않자 취득세를 비롯해 보유세, 양도소득세를 한꺼번에 2~3배씩 올리는 세금 중과의 길을 택한 것이다. 집값 주범은 다주택자 등 투기적 수요 탓이고 이를 옥죄기 위해 세금을 무겁게 매겨 매각 심리를 부추기고 이로 인해 매물이 시장에 나오게 되면 시장이 안정될 것이라는 가설(?)에서다.

하지만 세금으로 부동산 시장을 잡으려는 시도는 지난 60년대 이후 개발시대의 만능 대응책으로 활용됐지만 그리 큰 성과를 거두지 못한 게 사실이다. 대표적인 경우가 참여 정부다. 2003년 출범 당시 집값 폭등의 발화점은 충청권이었다. 행정수도의 충청권 이전 발표와 함께 대전과 천안을 중심으로 집값이 급등한 것이다. 당시 정부는 집값 폭등의 주범을 투기세력 탓으로 돌리고 강력한 수요 규제책을 연이어 내놓게 된다. 충청권을 투기지역, 투기과열지구 묶고 거래와 청약을 규제하자 불길은 서울 강남으로 번졌다. 이어 강남을 재차 규제하자 강북에 이어 수도권으로 옮겨 붙고 이는 다시 부산 등 지방 대도시권의 집값을 들쑤시는 결과를 낳았다. 기존 집값과 신규분양가가 시소게임을 벌이면서 분양가가 20% 이상 급등해 3.3㎡당 강남 2000만원대 경기 고양·남양주·용인 등에서도 600만원 대를 넘어선 것도 이때다. 이른바 집값 3차 폭등기를 맞은 것이다. 이렇게 되자 5·23조치 등을 통해 재건축 후분양, 분양권 전매 금지, 수도권 전역·충청권 5개 시 투기과열지구 지정, 국세청·검찰의 단속, 보유세 강화 등 초강력 대책으로 맞섰지만 ‘원님 떠난 뒤 나팔부는 격’이 되고 말았다. 이른바 풍선효과에 뒷북 땜질대책, 50조원대의 토지보상금 등으로 서울 아파트 가격이 무려 32%나 급등하는 등 전국적으로 집값이 크게 오르고 온 국토는 투기장화되고 말았다. 현재와 발화점만 다를 뿐 추진정책이나 시장반응은 별반 다르지않다.

세금폭탄 정책만 해도 그렇다. 참여정부는 강력한 수요와 거래 규제에도 시장이 안정되지 않자 10·29 투기억제와 시장안정 대책을 통해 다주택자의 양도세 및 보유세가 강화책을 내놓게 된다. 종합부동산세 도입에 이어 실거래가로 양도세 과세, 15%포인트의 탄력세율 적용, 면적에 관계없이 실거래가 6억원 이상이면 무조건 고급주택으로 간주해 취·등록세를 올렸다. 과표를 면적에서 기준시가로 변경하고 기준가액을 대폭 인상했으며 누진적 종합부동산세를 택한 것도 이때다. 평균 2배 이상의 부동산 세금을 물어야할 정도였다.

하지만 2006~2007년 집값은 재차 초폭등세를 기록하게 된다. 주당 최고 1.75% 정도로 오르는 이른바 집값 4차 폭등기를 맞게 된 것이다. 전세가 역시 2006년부터 재차 크게 상승하면서 매매가와 동반 상승하는 모습을 보였다. 결국 노무현 정부는 임기 3년 반이 지나서야 위례신도시를 비롯해 판교, 광교, 동탄 등 수도권 10곳을 2기 신도시 내지는 대규모 택지개발지구로 지정하는 등 가수요 규제 정책에서 전환, 대규모 공급책을 내놓았고 시장은 이때부터 안정을 찾아가기 시작했다. 세금폭탄보다 직주근접을 요구하는 서울 수요를 수용할 최적 위치의 안정적 공급계획이 나오면서 분위기가 전환된 것이다.

정부는 징벌적, 오기(傲氣)적 대책이 아닌 순리적, 시장적 대책을 세워 시장의 신뢰를 확보하는 게 우선이다. 다주택자나 고가주택 소유자는 세금을 많이 내는 게 당연하나 한꺼번에 세금을 과다하게 올리는 것은 무리다. 무리한 응급처방대책이 아니라 농익은 대책을 내놓고 정책 방향을 서서히 이동해야 무리가 없다. 공급 대책 역시 현시점에서 가장 중요하다. 수도권 외곽의 과(過)개발보다 시장이 원하는 서울권 재개발, 재건축 활성화가 답이며 용적률 대폭 상향조정도 검토해봄직하다. 물론 임대주택건설, 과다이익 흡수 등의 절충점 마련이 있어야 한다. 아울러 토지 임대와 유동성 대책도 과감히 적극화할 필요가 있다.