부동산PF 위험 노출액 200조 달해…“저축은행·증권사, 선제적 충당금 적립해야”

삼정KPMG, 국내 부동산PF 정상화 위한 이해관계자별 점검사항 제시
"부동산PF 매각 및 사업재편 고려해야"

올해 상반기 브릿지론 만기에 이어 2025년까지 대규모의 본 PF(Project Financing) 만기가 도래할 예정인데, 부동산PF 위험노출액이 200조원에 육박한다는 분석이 나왔다.

삼정KPMG가 30일 발간한 '부동산PF 관련 주요 이슈와 향후 전망' 보고서에 따르면 2020년 92조5000억원이던 부동산PF 대출 잔액은 지난해 135조6000억원으로 3년 새 46.6% 증가했다.

시행사와 증권사 등의 신용공여 규모를 합치면 시장 참여자의 부동산PF 익스포저(위험노출액)는 200조원에 육박하는 것으로 추정된다.

최근 부동산PF 문제의 주요 원인은 고금리·고물가에 따른 부동산 경기 위축이다. 특히 지방 중심 부동산 경기 회복 가능성은 제한적이다.

2022년 4분기 29.5%까지 급락한 지방 초기 분양률은 지난해 4분기 70%로 여전히 수요가 부진하다. 이에 시행사, 건설사, 제2금융권, 신탁사 등이 실물시장과 금융시장을 통해 복잡하게 얽힌 국내 부동산 PF시장에서 위험 전이에 대한 우려가 높다.

부동산PF 대출 연체율은 비은행권을 중심으로 높은 수준이다. 금융감독원에 따르면 2023년 말 전체 금융권 연체율은 2.7%로, 증권업(13.73%), 저축은행(6.94%), 여전사(4.65%), 상호금융(3.12%), 보험(1.02%) 순으로 나타났다. 특히 지방 미분양으로 인해 저축은행 및 증권사의 경우 선순위 부동산PF 대출의 원금회수도 불확실하다.

건설사는 자금조달 부담과 함께 높아진 원자재 가격과 인건비 증가로 사업성이 저하되고 있다. 미분양이나 사업장 부실이 발생하면서 건설사와 증권사, 신탁사의 우발채무 현실화 가능성도 배제하기 어려운 상황이다. 시공사와 증권사의 신용보강 규모는 지난 3월 기준 각각 17조1000억원, 16조9000억원에 달한다. 신탁사의 경우 책임준공형 관리형 토지신탁 관련 부담과 더불어 신탁계정대 증가에 따른 이자비용도 커지고 있다.

보고서는 국내 부동산PF 시장의 개선을 위한 이해관계자별 장단기 과제를 제시했다. 시행사, 시공사 및 신탁사는 부동산PF 사업장의 수, 사업 형태와 금융구조, 채권자 권리관계 등을 면밀하게 파악하고, 내외부 환경 변화를 고려해 기업 및 그룹 전사 차원에서 사업성 검토와 가치평가를 수행해야 한다고 설명했다.

건설사는 재무구조 개선, 현금확보를 위해 PF 사업장 정리 및 다양한 중장기 사업방향과 연계된 구조조정 방향을 사전적으로 고려할 필요가 있다.

저축은행과 증권사는 본 PF 전환이 어려운 브릿지론의 경우 예상손실에 대해 충당금 100%를 적립한 후 신속하게 매각해야 한다. 또 공사 지연이나 분양률이 낮은 PF는 최악의 상황을 가정하되 단계적으로 충당금을 높여 적립해야 한다.

삼정KPMG는 또 금융사의 경우 연체율과 부실채권 관리를 위한 건전성 개선에 방점을 두고 PF 채권 외 담보물 매각이나 사업권 매각, 재구조화를 추진해야 한다고 주문했다. 특히 객관적으로 사업성을 진단·검토하고, 심사부서의 위험관리 기준과 사업성에 기초한 대출 실행 및 모니터링 시스템도 마련돼야 한다. 임직원들의 사업성 평가를 위한 전문 역량을 제고하는 동시에 내부통제를 강화해야 한다고 강조했다.

미분양 물량 소화를 위해 민간 공동의 미분양펀드 조성 및 CR(기업구조조정)리츠가 활성화될 수 있도록 실효성 있는 인센티브가 요구된다. 중장기적으로 시행사의 자본력 강화, 건설사 외 다양한 투자자의 리스크 분산 구조, 부동산PF 모니터링 시스템 구축 등을 위한 방안도 고려될 수 있다.

삼정KPMG 기업부동산자문본부 김정환 파트너는 "현재 부동산PF 위기의 해결책을 모색하기 위해서는 중장기적인 관점이 필요할 것"이라며 "특히 부동산PF 익스포져가 높은 금융사 및 건설사 등은 실사를 통해 사업성을 평가하고 보수적인 상황을 가정해 PF 회수가능성을 산정하는 등 구체적인 방안을 마련해야 한다"고 말했다.

이어 "유동성 관리 및 충당금 적립, 사업재편을 고려해 불황과 호황이 이어지는 부동산 시장에서 지속적인 사업 기회를 찾아야 한다"고 덧붙였다.