‘마피’ 쏟아지는 서울 분양시장…‘실거주 유예’ 득 볼까

서울 입주·분양권 3분기 연속 감소
동대문·송파 아파트 입주권 1~2억↓
일각선 '3년 유예' 소식에 반등 기대
전문가 "거래 늘 수 있지만 제한적"

서울에서 당초 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 아파트 분양·입주권이 속출하는 가운데 거래량도 줄고 있다. 분양가 상한제 아파트 실거주 의무 폐지가 국회 계류 중인 상황에서 분양권 전매에도 2~5년 의무 거주가 유지된다는 점과 주택시장 침체로 분양·입주권 시세차익 실현이 어려워진 점이 영향을 끼쳤다. 일각에서는 최근 여야가 실거주 의무 시작점을 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 완화키로 합의하면서 분양·입주권시장 회복 가능성에 대한 기대가 나오고 있다.

25일 부동산업계에 따르면 내년 3월 입주 예정인 서울 동대문구 'e편한세상 답십리 아르테포레' 전용면적 59㎡A형 입주권은 지난달 24일 6억7170만원(10층)에 직거래됐다. 10층 이상 기준 같은 평형 분양가가 9억~9억1800만원에 책정됐다는 점을 감안하면 2억원 이상 저렴하다.

내년 11월 준공 예정인 '이문 아이파크 자이' 전용 84㎡A형 입주권도 지난달 5일 11억470만원(19층)에 손바뀜됐다. 같은 평형 중층 분양가(11억4642만1000원~12억599만8000원)보다 최대 1억원 낮다.

이 같은 성격의 매물도 쌓여 있다. 지난 1월 입주를 송파구 가락동에서 집들이를 시작한 '송파 더 플래티넘' 전용 72㎡ 분양권은 12억9460만원(16층)에 매물로 나와 있다. 동일 층·평형 분양가 14억9460만원보다 2억원 싸다.

이는 실거주 의무 폐지 내용을 담은 '주택법 개정안'이 국회에 계류 중인 영향이 크다. 앞서 정부는 지난해 1월 부동산 연착륙을 위해 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 2~5년의 실거주 의무를 폐지하겠다고 공약했다. 하지만 번번이 물거품이 되면서 그 전에 전세를 놓아 잔금을 치르거나 집을 팔 수 없었다.

글로벌 인플레이션 여파로 높은 분양가가 책정된 신축 단지들이 늘고 있는 반면, 고금리 기조를 이유로 구축 아파트값은 하향 조정되고 있다는 점도 작용했다. 인근 시세보다 비싸 시세차익 기대가 어려워진 아파트 분양·입주권 구매를 꺼리는 수요자들이 많아지면서 거래절벽이 형성되고 급매물이 늘어난 것이다.

실제 지난해 4분기 서울에서 거래된 입주·분양권은 60건으로 집계됐다. 같은 해 2분기 177건, 3분기 144건에 이어 3분기 연속 감소한 수치다.

다만 일각에선 분양권 거래 반등에 대한 기대가 나온다. 지난 21일 여야가 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예키로 합의해서다.

전문가들은 실거주 의무 유예에 따른 분양·입주권 거래량 회복 가능성을 긍정하면서도 반등 폭은 제한적일 것으로 봤다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "실거주 의무 유예가 확정되면서 실제 거래가 가능해질 매물들이 시장에 풀려 거래량이 다소 증가할 여지가 있다"면서도 "고금리·고분양가 등을 이유로 분양·입주권 가격이 지속적으로 하향세를 그릴 것으로 보여 보유자들이 거래에 소극적으로 임할 수 있다는 점은 변수"라고 말했다.