서울 아파트 지표 “헷갈리네”… 거래 증가 속 쌓이는 미분양

혼조세 보이는 서울 아파트 매매시장
매매 거래 늘고 집값도 상승 전환
반면 2월 미분양 1000가구 넘어
아파트 매물도 증가세
집값 바닥론 vs 신중론 팽배

서울 아파트 매매시장 관련 지표가 혼조 상태다. 거래량과 매매가격은 회복세지만 미분양과 매물은 늘고 있다.

거래 증가 및 매맷값 상승을 두고 '집값 바닥론'이 고개를 들고 있지만, 매물 증가 속에 '부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발(發) 4월 위기설'도 돌고 있어 시장 상황은 좀더 지켜봐야 한다는 게 많은 전문가들의 의견이다.

2일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 올해 1분기 서울 아파트 거래량은 6933건으로, 이미 지난해 4분기 거래량(6004건)을 앞질렀다.

서울 아파트 거래량은 올해 들어 두 달 연속 월별 기준 2000건을 넘어섰다. 1월 2568건에 이어 2월 2494건에 달했다. 지난달 거래량도 이미 1871건으로 2000건을 육박했다. 3월 매매거래 신고 기한이 이달 말까지인 것을 감안하면 지난달 거래량도 2000건을 무난히 넘을 것으로 전망된다.

매매가격도 상승세를 타기 시작했다. 한국부동산원에 따르면 지난달 25일 기준 서울 아파트값은 0.01% 올랐다. 지난해 11월 20일 이후 17주만에 상승 전환했다.

'노도강'(노원·도봉·강북구)과 '금관구'(금천·관악·구로구) 등 8곳을 제외한 모든 자치구에서 아파트값이 상승 또는 보합을 기록했다. 송파구의 경우 2월 셋째 주부터 5주 연속 오름세다.

송파구 잠실동 한 공인중개사는 "올해 신생아 특례대출 상품 출시와 함께 45주 연속 상승 중인 아파트 전셋값이 집값을 밀어 올리고 있다"며 "1년째 이어진 연 3.5%의 기준금리 동결 속에서도 서울 아파트 매매시장은 '비닥 다지기'에 나선 것 같다"고 말했다.

신고가 거래 사례도 적지 않다. 서초구 반포동 '아크로 리버파크' 전용면적 59㎡형은 지난달 5일 28억5000만원에 팔리며 신고가를 다시 썼다. 같은 단지, 같은 면적에서 지난 2월 8일 이뤄진 거래가(25억7000만원)와 비교하면 한 달 새 2억8000만원이 올랐다.

반면 미분양 물량도 증가세다. 지난 2월 기준 서울 아파트 미분양은 1018가구로 지난해 7월 이후 7개월만에 다시 1000가구를 넘어섰다. 이 가운데 '악성 미분양'으로 불리는 준공후 미분양이 503가구로 절반에 육박한다. 입지가 좋지 않거나 200가구 미만의 소규모 단지에서 준공후 미분양이 많은 것으로 파악됐다.

또 거래량 증가에도 매물은 여전히 많이 쌓여 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 통계를 보면 이달 2일 기준 서울 아파트 매물은 8만2501건으로 1월 1일 (7만3929건)과 견줘 12%가 늘었다.

이처럼 서울 아파트 매매시장 지표가 혼재하는 것은 서울 내에서도 선호도 높은 지역 위주로만 수요가 몰리고 있기 때문으로 풀이된다. 거래량이 늘고 일부 지역 아파트값이 오르는 것은 급매 대기 수요가 매매 수요로 전환하면서 생기는 일시적인 현상이라는 것이다.

이렇다 보니 서울 집값이 바닥을 쳤다는 것에 대해서는 아직 좀더 지켜봐야한다는 신중론도 만만찮다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "부동산 PF 부실 문제가 여전히 남아 있는데다 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시행 등으로 급매물이 빠질 경우 박스권 장세가 한동안 전개될 능성이 크다"고 말했다.