[칼럼] 분양대행자 자격요건 신설해야

송지은 법무법인 중현(파트너변호사)

송지은 법무법인 중현 변호사

최근 문제된 전세사기에 분양대행사들이 상당히 많이 가담한 것으로 밝혀져 충격을 주고 있다. 현재 분양대행에 관한 규정은 주택법에 따른 주택을 분양하는 경우에만 있으며 그 외의 다세대 주택·오피스텔·지식산업센터·생활숙박시설 등은 주택법의 적용대상이 아니다.

주택법의 분양대행에 관한 규정도 분양대행자에게 8시간이라는 한 번의 교육밖에 요구하지 않는다. 표준 교육과정도 주택공급 정책의 이해·주택공급 관련 법령 총론·주택공급실무·분양대행자 기본 소양·분양광고 시의 개인정보 및 판매윤리에 한한다. 2번의 시험을 거쳐야 하는 공인중개사와는 달리 자격요건이 너무나 간소하다.

이번 전세사기의 피해자가 된 사회초년생이나 신혼부부는 다세대 주택 등을 거래하며 분양대행사 직원이 공인중개사와 유사하다고 생각해 이들을 믿고 거래하는 경우가 많았다. 은퇴 후 노후를 대비하기 위해 상가나 오피스텔을 거래한 경우도 마찬가지다. 하지만 거래 실질이 광고나 분양대행사 직원의 말과는 다른 경우가 많아 피해자들이 속출 했다.

이러한 경우 형법상 사기죄는 성립하지 않는다. 장래의 기대이익이나 대출금에 대해 분양대행자가 허위로 설명했더라도 이는 사람을 기망해 재물을 편취하거나 재산상의 불법한 이익을 취득한 것이 아니므로 법률상 부당한 표시광고만이 문제가 된다. 분양대행사 직원의 기망, 착오 이유로 취소하는 것은 입증여부에 따라 분양대행사 직원을 시행사의 이행보조자로 볼 수 있을지 여부에 따라 법원의 판례가 나뉜다.

그렇기에 분양대행사 직원이 본인들의 수수료를 챙기기 위해 거래상대방에게 허위나 과장으로 설명을 하더라도 거래상대방이 추후 계약을 취소하는 것은 소송을 통해서만 가능하며 이도 입증여부에 따라 승패가 갈리게 된다. 아파트처럼 계약당사자가 공시정보 등이나 거래정보를 확인할 방법도 없고 오로지 계약당사자가 모든 책임을 져야 하는 상황이 오는 것이다. 분양대행 수수료는 통상적으로 1000~3000만원 정도에 이르기에 분양대행사 직원은 거래를 성사시키기 위해 수단과 방법을 가리지 않는다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 2023년 8월 3일 박정하 의원이 대표로 부동산분양대행업의 관리 및 진흥에 관한 법률안을 발의했다. 국회에서 통과되지는 않았으나 해당 법안은 지금까지 규제되고 있지 않던 부동산분양대행업자를 정의하고 협회 등을 통해 교육 및 벌칙규정을 두고 제재한다는 면에서 큰 의미가 있다.

다만 문제가 되고 있는 다세대 주택·오피스텔·지식산업센터·생활숙박시설의 거래가 아파트보다 난이도가 높다는 면에서 단순히 의무교육이 아니라 공인중개사에 준하는 자격요건을 갖춰야 하는 것이 아닐까라는 의문이 있다. 또한 소비자에게 부동산에 관한 허위 또는 과장된 정보를 제공해 분양을 유인한 자는 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처하게 되는데 과다한 분양수수료를 생각해볼 때 벌금형이 너무 적지는 않나 생각된다.

베이비부머들이 은퇴를 시작하며 노후 준비로 가장 많이 투자하는 것이 상가나 지식산업센터다. 생활형 숙박시설은 주거가 불가능함에도 주거가 가능하다고 설명해 계약한 피해사례가 쌓여 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제8조는 분양광고시 숙박업 신고 의무 등을 설명할 것을 규정하는 것으로 개정된 바 있다. 개별 부동산에 관해 별도 법률에 분양광고시 필요한 내용을 정할 것이 아니라 분양대행사를 규율해 국민들의 피해사례를 줄일 것을 제안한다.

송지은 법무법인 중현(파트너변호사)