지난해 전국 주택 착공 실적 연평균 절반 수준…서울은 32%

국토연구원 '주택 공급 상황 분석' 보고서 발표
서울 주택 인허가는 공급 계획 대비 32%에 그쳐
"향후 2~3년 후 '공급 절벽' 현실화"

한 건설현장의 모습./연합뉴스

고금리와 공사비 급등, 주택경기 침체 등의 여파로 지난해 전국 주택 착공 실적이 연평균(2005~2022년) 대비 절반에도 미치지 못한 것으로 나타났다. 특히 서울의 착공 실적은 연평균 30% 수준에 그쳤다. 향후 2~3년 내 '공급 절벽'이 현실화할 있다는 우려가 나온다.

국토연구원이 23일 발표한 '주택 공급 상황 분석과 안정적 주택 공급 전략' 보고서에 따르면 지난해 전국 주택 인허가 물량은 39만9000가구로, 연평균 대비 74.2%, 준공 물량은 31만6000가구로 73.9% 수준이었다. 특히 착공 실적은 20만9000가구로 연평균 대비 47.3%에 그쳤다.

같은 기간과 비교해 지난해 수도권의 주택 공급 실적은 △인허가 18만가구(69.0%) △착공 10만5000가구(47.2%) △준공 17만7000가구(82.2%)였다. 비수도권의 경우는 △인허가 20만8000가구(79.5%) △착공 10만4000가구(47.5%) △준공 13만9000가구(65.5%)로 집계됐다.

서울의 인허가·착공·준공은 연평균의 절반 수준에도 미치지 못했다. △인허가 2만6000가구(37.5%) △착공 2만1000가구(32.7%) △준공 2만7000가구(42.1%)였다. 최근 10년 연평균 실적과 비교해도 서울의 주택 공급 실적은 △인허가 34.4% △착공 27.5% △준공 37.5% 수준에 불과했다.

정부가 세운 주택 공급계획 대비 실적과 비교해도 서울의 공급 실적 부진이 두드러진다. 지난해 전국의 주택 공급 실적(인허가 기준)은 38만9000가구로, 정부 계획 물량(47만가구)의 82.7% 수준이다. 서울지역 인허가는 목표치(8만가구)의 32%에 수준에 머물렀다. "지금과 같은 상황이라면 2~3년 후 서울은 주택 공급이 부족해지면서 가격이 불안해지는 현상이 나타날 수 있다"는 게 국토연구원 측 설명이다.

국토연구원은 이같은 주택 공급 지연의 이유로 금리 인상과 공사비 증가, 주택시장 위축으로 인한 사업성 악화 등을 꼽았다. 기준금리 인상의 여파로 2023년 기준 브릿지론의 대출금리는 평균 10%를 기록했으며, 코로나 펜데믹 기간 일반철근(2021년 기준) 62.9%, 시멘트와 레미콘(2022년 기준)이 각각 20.0%를 넘는 가격 상승률을 나타내며 착공 등에 어려움을 겪었다는 것이다.

이와 함께 부동산 개발금융의 한계, 도급계약상의 불확실성으로 인한 사업 지연, 공사비 증가와 공기 증가 요인 등도 저조한 주택 공급 실적 원인으로 보인다.

이를 해결하기 위한 방안으로 국토연구원은 원활한 주택 공급을 위한 정책 개선 필요성과 실현 가능성을 고려한 분쟁 예방·조정 및 주택 공급 기반 개선 등을 제시했다. 공급 과잉과 부족 상황이 반복되지 않도록 공급 주체들의 수요 예측력을 강화하고, 공사비용 절감 방안 마련과 미분양 해소를 위한 자구 노력이 병행될 필요가 있다는 것이다.

단기 방안으로는 공공부문의 공사비 갈등 사전 예방·조정 기능 강화와 신탁 방식에서의 주민 의견 반영 강화 방안을 제안했다. 중장기 방안으로 건축 설계 지원 등을 통한 도급계약 불확실성 해소 방안을 제시했다.

주택 공급 기반 개선 방안의 경우 단기 방안으로 지역업체 인센티브 제도 개선, 리츠를 활용한 사업 재구조화, 공공지원 민간임대 활성화가 필요하다고 제언했다. 중장기 방안으로 공공주택 공급 확대, 건설인력 확충 방안 마련, 부동산금융 종합정보망 구축 등을 추진할 것을 제시했다.