[칼럼] 일본 부동산 시장의 변화, 집을 사는 일본인, 투자하는 외국인

배상영 대신증권 리서치센터 글로벌부동산팀장

일본 부동산이 완전한 U턴을 나타내고 있다. 지난 2022년, 국토교통성이 발표하는 지방권 주택용지 기준시가가 31년 만에 반등했다. 버블 붕괴 이후 첫 반등이었다. 작년에도 지방권 주택용 기준시가는 전년비 0.7% 상승하면서 상승세를 이어 나갔다. 지방권 전반적인 상승세가 2년 연속 시현 됐다는 점에서 31년 간의 버블 붕괴 이후 하락세가 비로소 종료됐다고 볼 수 있다.

도쿄 지역의 정상화는 이보다 더 일찍인 2006년부터 나타났고, 상업용 부동산 시장에서 전통적인 선호 투자처가 됐다. 도쿄는 글로벌 상업용 시장에서 전통적인 강자의 위치에 있어왔다. 작년에도 아시아 퍼시픽 지역 부동산 투자의 25.4%가 일본에서 집행됐다. 대부분 도쿄향 자금이다.

일본 상업용 부동산 시장의 핵심 섹터는 전통적으로 오피스였으나, 최근 재택근무로 인해 주춤하는 모양새다. 북미 지역 오피스 시장 대비 선방하고 있으나, 한국보다 재택근무 영향이 크고 오피스 임대료 또한 조정이 나타나고 있다. 반면 주택 시장은 견조한 흐름을 보이고 있다.

이번 일본 부동산 회복은 버블 이후 세 번째 회복이다. 첫 번째 회복은 금융위기 이전 2~3년 간이다. '미니 버블'로 불리기도 한 이 시기의 일본 부동산은 십 수년만에 핵심지역을 중심으로 반등했다. 그러나 2006년 일본은행은 대출 억제책을 시행했고, 이후 글로벌 금융위기와 동일본 대지진으로 침체기에 진입했다.

두 번째 회복은 아베노믹스의 힘이 컸다. 2012년 2차 아베 내각 출범이후 양적완화와 재정정책의 효과로 일본 부동산은 상승기에 진입했다. 도쿄 올림픽 특수도 회복에 기여했다. 지금까지의 회복이 '도심 정상화'의 과정이라면, 이번 회복은 '도심 상승 각도의 변화'와 '지방 시장의 정상화'라 볼 수 있다.

일본 주택 시장의 새로운 수요는 '파워커플'로 지목된다. 연 700만엔 이상의 수입이 있는 부부로 정의 되는데, 외벌이 1000만엔 이상 고소득 가구 대비 지출이 많은 것이 특징이다. 이들이 도쿄 도심 내 주거 지역의 임대·매입 수요가 되고 있다. 학계 연구에서도, 고소득 맞벌이 가정의 경우 전통적인 기혼가정 주거지인 교외지역보다 도심에 주거지를 선택하는 경향이 큰 것으로 나타났다.

최근 들어 외국인 투자자들의 일본에 대한 관심도가 높아졌다. 이유로는 저금리로 인한 매력적인 일드 스프레드(채권·대출에서의 금리나 수익률의 차이)와 엔저, 일본의 경기회복과 견조한 주택 임대시장, 지정학적 리스크로 인한 홍콩의 위상 변화와 대안으로 선호되는 도쿄와 싱가포르 시장 등이 원인이다.

일본은 인구감소가 나타나고 있어, 투자에 있어서는 지역을 압축할 필요가 있다. 따라서 대도시권 핵심지를 위주로 투자처를 한정 지을 필요가 있다. 주택 가격 레벨은 PIR(가구소득 대비 주택가격 비율)이나 일드 스프레드로 볼 때, 여유가 있는 편이다. 최근 일본의 경기 회복세가 나타나고 있으나, 글로벌 경기 둔화에 대한 우려가 있고, BOJ(일본은행)의 금리 인상 이벤트가 나타난 만큼 금리 변동성에 대한 고려는 필요하다.

운영 수익과 환율 프리미엄으로 견조한 수익을 기대할 수 있다. 개별 자산마다 다르겠지만 현재 일본 도쿄권 주거 자산에 투자한다면 Cap Rate(자본환원율)의 압축이 나타나지 않고, 대출금리가 소폭 상승한다 하더라도 엔저로 인한 환율 프리미엄과 낮은 조달 금리로 인한 레버리지 효과가 수익률 제고에 기여한다. 보수적인 임대 및 매각 가정에도 10% 내외(8.2~11.3%)의 수익률이 기대된다.

국내 오피스 자산이 금리 하락 가정을 전제로 하더라도 운영수익이 거의 나오지 않는 상황에서 운영수익 배당이 가능하고, 환율 프리미엄을 안정적으로 받을 수 있다는 점은 일본 부동산 투자의 장점이라 볼 수 있다.